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道西三角地区块、气象局家属楼、电线厂家属楼、大九号区块国有土地上房屋征收补偿方案 征求意见稿         ★★★ 【字体:
扶余市2018年第一批棚户区(城中村)改造项目道西三角地区块、气象局家属楼、电线厂家属楼、大九号区块国有土地上房屋征收补偿方案
道西三角地区块、气象局家属楼、电线厂家属楼、大九号区块国有土地上房屋征收补偿方案 征求意见稿
作者:佚名    上传信息来源:本站原创    点击数:    更新时间:2018-3-13    

   为了公共利益的需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(吉政办发〔2011〕8号)及《扶余市城市棚户区改造货币化安置实施方案》,经市人民政府组织相关部门研究论证,拟决定对扶余市城区道西三角地区块、气象局家属楼、电线厂家属楼、大九号区块房屋进行征收。为维护公共利益,保障被征收房屋所有人的合法权益,立足于我市实际情况,制定本征收方案。

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公平的原则。

二、征收范围:

  (一)道西三角地区块

    东至二油厂、南至三岔河大街、北至三岔河粮库     

  (二)气象局家属楼:

东至联盟路南至富民路、北至宇泰住宅楼、西至运管路。

  (三)电线厂家属楼:

东至士英南街、南至职教中心路、西至联盟街、北至民康路。

  (四)大九号区块:

    北环路两侧大九号社区居民区。  

本项目共征收居民总户数879户,征收总建筑面积10.31万㎡

    三、征收主体:扶余市人民政府

四、征收部门:扶余市住房和城乡建设局

五、征收实施单位:扶余市房屋征收经办中心

六、被征收人:征收范围内被征收房屋的所有人

、征收实施时间:自征收决定发布之日起实施。

、征收补偿签约期限 自房屋征收补偿决定公告发布后开始签订征收补偿协议60日内。

、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

、补偿标准

(一)被征收人选择货币补偿,按照评估确定的被征收房屋价值给予补偿。

(二)被征收人选择产权调换的住宅房屋被征收人选择产权调换的,按"征一还一"进行回迁安置,即按1:1的比例进行回迁,附属物和各项补助另计。如附属物和各项补助包含在内,则主体房按1:1.3的比例进行回迁安置。对于在征收决定规定的期限内主动签约搬迁的,再增加主体房建筑面积的20%的奖励,即包含附属物及各项补助费在内按照主体房面积1:1.5的比例进行回迁安置。对履行完法律程序后进行强制征收的房屋,仍按1:1的标准进行回迁安置。住宅兼营业补助费另计。住宅房屋被征收人选择产权调换的,给予补助,补助部分标准具体如下:

1)安置住宅房屋的,安置的商品房面积上靠一个户型原安置面积按政府控制价结算,再增加面积的,由开发企业按市场价格结算如果选择的商品房小于原安置面积的,按货币补偿方式结算。

如果选择高层,每户无偿增加10平方米面积,再增加面积部分,按房屋市场价格结算。

2)被征收人为低保户,选择房屋产权调换的,经市房屋征收部门核对确认后,原住宅房屋面积不足40平方米的,无论在签约期限内还是签约期限外,安置后的住宅房屋不足40平方米,无偿补足到40平方米面积,再增加面积,按房屋市场价格结算。

)征收具有合法产权证照的非住宅房屋按照“征一还一”标准进行补偿。

 被征收人要求货币补偿的,其补偿金额由被征收人选择的房地产机构评估确定。

 被征收人要求产权调换营业性质房屋的,按被征收房屋的评估价格与产权调换房屋市场价格结算差价的方式安置。

 房屋征收公告发布前已合法经营的有照非住宅房屋,给予发放停产停业损失费。

     停产停业的损失的补偿对象应当同时符合以下条件:

    1.房屋权属证书标明的房屋用途为生产、经营用房的非住宅房屋。

    2.具有合法有效的营业执照。

    3.已办理税务登记并具有纳税凭证。(一年以上)

    4.在征收决定公告之日仍在持续生产经营,因征收房屋造成了停产停业损失。

停产停业损失补偿范围包括

    1.停产停业期间的净利润损失补偿。

    2.停产停业期间职工工资的补偿。

    停产停业损失补偿的计算方法:

1.停产停业期间的净利润损失补偿,根据房屋征收决定公告之日上年度净利润计算,以具体缴纳所得税完税凭证为准。

2.停产停业期间职工工资损失补偿,根据征收公告之日企业缴纳职工养老保险人数确定职工人数,按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。

3.不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳凭证的,净利润及职工工资损失补偿,被征收人非住宅房屋停产停业损失费,按具有合法产权证照的非住宅性质房屋建筑面积每平方米300元的标准一次性给付。

非住宅房屋被征收时闲置的,不给予被征收人停产停业损失。非住宅房屋是否闲置由房屋征收部门及其他关部门共同确定。

征收非住宅房屋,房屋征收部门应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付被征收人搬迁补助费。

   四)因征收自行改作营业用房的住宅房屋的一次性补偿。

    自行改作营业用房的住宅房屋获得补偿应符合以下条件:

1.具有合法有效的营业执照、房屋所有权证、土地使用证。

2.已办理税务登记并具有纳税凭证(一年以上)。

3.在征收决定公告之日仍在持续生产经营。

4.住宅房屋自行改做营业用房,征收时正在营业,被征收人在征收决定作前依法取得工商营业执照、依法纳税,且正在经营的,按照住宅房进行补偿安置。但给予以下优惠政策:

被征收的实际用于经营的住宅房屋,在性质上仍认定为住宅,但应给予一次性住宅兼营业补偿,对于选择货币补偿或产权调换的被征收人,补偿标准结合房屋所在位置按实际营业面积给予每平方米300-500补偿。

被征收人虽有营业执照,但被征收房屋已闲置,没有正常经营的,应按普通住宅房屋补偿安置,不享受以上优惠政策。住宅兼生产经营房屋是否闲置,由房屋征收部门、街道办事处及其他有关部门共同确定。

   (五)被征收房屋的合法附属设施的补偿。

1.被征收房屋室内电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备的迁移费,按照行业相关收费标准的规定给予被征收人补偿。

2.其他附属设施的补偿以房地产评估机构出具的评估报告为准。

住宅房屋被征收人因房屋征收搬迁的,房屋征收部门发给每户2000元的搬迁补助费,强制搬迁的不发给搬迁补助费。

十一、评估机构的选择

自房屋征收决定公告发布之日起5日内,房屋征收部门组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。协商不成的,通过被征收人多数决定或以公开抽签、摇号方式选定评估机构,抽签、摇号过程与结果应当由公证机关现场公证。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可在收到评估报告之日起10日内,向作出评估报告的原房地产价格评估机构申请复核,房地产价格评估机构应当在10日内出具复核结果并送达。对复核结果有异议的,可在收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果。

    十二、房屋征收补助及奖励政策

征收住宅房屋对被征收人实施奖励制度。住宅房屋的被征收人在规定时间内如期搬迁的,给予奖励。

(一)选择货币补偿的被征收人,在征收期限两个月内达成协议并搬迁的,每户按其合法住宅房屋每平方米评估价格的20%给予货币奖励,逾期不予奖励

    )非住宅房屋不予奖励

)在征收期限一个月内被征收人达成协议并搬迁的,给予货币奖励,奖励金额为10000 元。超过征收期限一个月但在两个月征收期限内奖励金额5000元。

十三、无照住宅房屋的处理方法:

(一)1995年本市城区航拍图上已显示存在的住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,按照实际评估价格予以补偿。

(二)1995年本市城区航拍图上没有显示其存在的,属于未经批准且多年前建造的住宅房屋,被征收人如在征收决定规定的签约期限内主动搬迁的,其住宅房屋经评估按照建筑成本价实行货币补偿。被征收人在签约期限内拒不搬迁的,一律不予补偿。

无照房屋的认定标准

1995年航拍在图;房屋室内净高2.2米以上;主体墙厚度为37厘米以上;内墙抹混合砂浆;刮白或刷涂料;室内顶棚、屋面、地面完好;房屋门窗齐全;水、电、暖齐全。以上条件同时满足的,按有产权证房屋评估价格或“征一还一”进行产权调换。

(三)房屋征收范围确定后,被征收人恶意抢建的任何建筑物,构筑物等,一律无偿强制拆除或不予补偿

     由征收规划、财审、产权、相关实施部门工作人员组成无照房认定工作组,共同对无照房屋进行鉴定,并负责对其补偿情况予以监督。

十四、关于产权调换的具体规定

(一)产权调换的方式:通过政府主导、搭建服务平台、实施购买存量商品房对被征收人实行异地安置。

     市政府依照评估机构对棚改项目周边房屋价格的测算数据并考虑全市房地产销售价格拟定安置价格实施主体将确定后的价格,经政府常务会议讨论通过,确定产权调换的基本楼价为安置房价格

     被征收人选定的异地商品房(原安置面积含合理上靠户型面积)价格高于基本楼价的,由被征收人自行承担差价,选定的异地商品价格低于基本楼价的,由市房屋征收经办中心在签订补偿安置协议后,统一补发差价款。

具体实施办法:

首先,市房屋征收经办中心依照房地产价格评估机构的评估结果,按照扶余市房屋征收相关政策规定的补偿标准,计算出每户被征收人的房屋征收补偿款金额,并据此向被征收人出具《选房通知单》《选房通知单》有效期为三日,逾期视为自动放弃。

其次,被征收人凭《选房通知单》。根据自身的住房需要和经济状况,按照本人意愿,在选房大厅内,从各供房单位提供的房源中,自主选择用于安置的商品房。被选定的供房单位向被征收人出具《选房确认单》。被征收人拿《选房确认单》到市房屋征收经办中心办公室办理签订货币化安置商品房协议手续。《选房确认单》有效期为三日,被征收人逾期未签订补偿安置协议的,《选房确认单》作废,被征收人选定的商品房重新返回大厅出售。

再次,市房屋征收经办中心根据被征收人选定的户型面积,依据房屋征收补偿政策的规定及被征收人原房屋的实际状况,确认被征收人按政策领取的《购房凭证》上应显示的金额,确认计算结清原房屋及附属物与商品房之间的差价款。

《购房凭证》上显示金额的计算方法:

有照房屋面积+附属物及各项补助折合面积+签约期限内奖励面积乘以安置价格,再加上签约期限奖励金额。即为被征收人《购房凭证》上显示的金额。

在被征收人将房屋交付市房屋征收经办中心并验收合格后,征收部门与被征收人、供房单位共同签订货币化安置商品房协议书。同时,被征收人应与供房单位签订商品房购买合同,并各自承担相应的税费。

最后,被征收人办理安置商品房入住手续。

入围选房大厅的房地产开发企业均系“五证俱全”的合法企业,具备出售商品房的法定资质。

被征收人签订货币化安置商品房协议后,不得违约,否则被征收人将无条件接受房屋征收部门在指定的区域、指定的户型对其实行产权调换安置,并重新计算结清差价款等。

棚改项目地块被征收人产权调换全部实行异地安置,原房屋所在区域不作为安置地点使用。棚改房屋征收后腾空的土地由政府统一收储,纳入政府土地收储中心。

(二)选择产权调换安置商品房的被征收人,选择现房安置的,不享受过渡费和越冬采暖补助费;自愿选择期房安置的,由棚改居民与开发企业自行协商,所有过渡费和越冬补助费由居民与供房的开发企业结算。

      因为安置房是商品房,商品房为毛坯房,所以安置房为毛坯房,政府不负责安置房的简易装修。

(三)用于产权调换安置商品房源的具体情况详见选房大厅公示板。

、保障政策

住宅房屋,被征收人符合住房保障条件的,按有关住房保障政策执行。

    、达不成协议的处理

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市政府依照《条例》的规定,由市人民政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

、强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市政府依法申请人民法院强制执行。

、被征收人注意事项

在征收工作中,请住户提高警惕,确保安全,防止煤气、水、电等事故发生。应加强安全防范,切勿将您的身份证、房产证、户口本、结婚证等重要证件交给他人或由他人代理办理,以免上当受骗或造成不必要的损失。

    十九、其它规定

(一)征收范围公告后,任何单位和个人对征收范围内的房屋和土地,不得进行下列活动:

1、新建、改建、扩建、装修房屋;

2、改变房屋和土地用途;

3、进行分户等不当增加补偿费用的其他行为。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。未超过批准期限的临时建筑,以建筑安装成本结合新旧程为原则进行补偿。

   (二)无房屋产权证的,由市政府组织征收、财审、规划、房产等相关实施部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑,给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。对批准期限内的临时建筑,按建筑安装成本予以补偿。

(三)被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定,以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或标注与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

实际房屋面积与房屋所有权证登记面积存在差异的,由产权部门与其他相关部门根据相关法规政策,结合实际测绘数据,共同对被征收房屋面积予以重新认定。具体补偿办法是:

   1、被征收房屋的性质、用途、建筑面积以《房屋所有权证》为准,《房屋所有权证》的性质、用途、建筑面积与登记薄不符的,以登记薄为准。有《房屋所有权证》但房产未登记的,经相关部门确权后以具有房屋测绘资质单位的测量面积为准。

2、房屋实际面积房屋所有权证标注面积有误差的以实测面积为准,未达成补偿安置协议的依法作出征收补偿决定的,申请人民法院强制执行的,性质、用途、面积以《房屋所有权》标明的面积为准

   (四)被征收的房屋,其深基础加以利用的地下架空层部分,层高超过2.2米以上按架空层外围面积的一半计算建筑面积,选择货币补偿的按重置(建造成本)价计算,选择产权调换的,由房屋认定小组确认后记入主体房屋面积。

    )下列情况由市房屋征收部门牵头,市财政部门、市规划管理部门、市民政部门、辖区街道办事处依据《条例》的相关规定确定;

1、同一征收项目出现法律、法规无具体规定,但依据补偿原则必须给予补偿的特殊情况。

2、同一征收项目被征收房屋面积计算出现特殊情况的。

3、其它需要共同确定的情况。

(六)在征收范围内座在同一院落内,具多张同一产权人名的产权证照房屋,按一户对待,只享受一张产权证照补助和奖励。

)被征收人不配合房屋征收工作,不提供相关资料,致使调查摸底、房屋评估、测绘等无法正常进行的,其相应法律后果由被征收人自行承担。

)实行阳光征收和谐收,确保房屋征收依法、公开、公正、透明进行。

二十本方案由扶余市住房和城乡建设局负责解释。 

   

                             扶余市人民政府

                             2018年3月13日

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